不要再去郊區了，擁擠的市中心才是你我的天堂
編者按：本文來自微信公眾號“RET睿意德”（ID:retweixin），36氪經授權發佈。
“城市已經取得了勝利。”
這是芝加哥大學博士、哈佛大學經濟學教授愛德華·格萊澤（Edward Glaeser）在其著作《城市的勝利》(Triumph of the City：How Our Greatest Invention Makes Us Richer,Smarter, Greener, Healthier, and Happier）中，得出的論斷。
2011年，這本書一經出版，就入選了《經濟學人》雜誌非虛構類最佳圖書以及《金融時報》最佳商業圖書提名，並長踞亞馬遜暢銷書排行榜“城市規劃與發展類圖書”第一名達21個月。
在愛德華·格萊澤看來，那些現代社會和“大城市病”的批評者是錯誤的，恰恰是人口的聚集和城市建設的發展，讓城市成為人類進步的象徵和創新的發動機，“如果你熱愛自然，就搬到城裏來”。他把環境主義先知梭羅描繪為一個罪惡昭彰的環境破壞者（梭羅的一次野炊就燒燬了 300 英畝的森林）。在他看來，如果人類熱愛自然的話，最好的辦法不是到自然中去，而是離自然越遠越好。
在一片所謂“後現代”或者“遠離喧囂”的風潮中，愛德華·格萊澤的觀點也許對我們商業地產人更有價值，他用紮實可靠的調查和一系列詳實的數字證明，不管窮人、富人，只有把人聚集在一起，才會有更多的好事情發生。
城市是人類最偉大的發明
愛德華·格萊澤自小生長在曼哈頓，長期沉醉於城市研究與寫作的他帶領着自己的團隊進行了強大的全球城市調研，最終得出了令人毋庸置疑的結論：城市是人類最偉大的發明與最美好的希望。
在格萊澤看來，自從柏拉圖和蘇格拉底在雅典的一個集會場所展開辯論以來，作為分佈在全球各地的人口密集區域，城市已經成為了創新的發動機。佛羅倫薩的街道帶來了文藝復興，伯明翰的街道帶來了工業革命。當前，倫敦、班加羅爾和東京的高度繁榮，也是得益於它們產生新思想的能力。
在美國，有2.43 億人口擁擠在僅佔全國總面積3%的土地上；生活在東京及其周圍的人口高達3,600 萬，這裏是全球生產效率最高的城市區域；孟買的中心城區居住着1,200 萬人口，上海的人口規模與其相差無幾。在一個空間如此遼闊的星球上（全球所有的人口可以全部住在得克薩斯州，而且每人擁有一套私人別墅），人類選擇了城市。
儘管長途旅行或者萬里之外的遠程辦公已經變得非常方便，但每個月，仍舊有 500 多萬人口遷居到發展中國家的城市裏，因為城市的人口密度，為人們從貧困走向繁榮提供了最為便捷的途徑。
哪怕是貧民窟，通常也是城市勝利的一種標誌。因為它意味着美好的生活前景吸引來貧困人口，它在幫助比較貧困的人口提升自己的社會和經濟地位。
正如我們許多人所看到的一樣，城市的道路有時會通向地獄。居住在城市裏的市民似乎往往會遭遇失敗。每一個在城市裏長大的孩子都會受到獨特經歷的影響——其中有些是非常美妙的，有些則不然，但城市永遠是最終的勝者，因為城市為那些能夠讓人類發揮潛能的合作提供了可能。
郊區不是桃花源
在時下的中國，以及多年前的歐美髮達國家，一直有一種趨勢：富人越來越喜歡遷居郊區，享受安靜、自然和環保。1942 年，企業巨頭 AT&T-Bell 把電話實驗室從擁擠的曼哈頓遷到了新澤西州郊區。在一望無際的郊區，白領職工從富裕的郊區家的車房內一路開到辦公室前空曠的停車場上，無處不是夢幻般的田園景色。這種奢侈得超出前人想象的“田園資本主義”，成為戰後美國的標誌。
但是愛德華·格萊澤和另外一位經濟學家馬休·卡恩（Matthew Kahn）的研究揭示，這恰恰是一種既不經濟又不合理的做法。美國的碳排放有 40%來自家用能源和交通，其中私家車又是最大的排放源。人口越密集，私家車的使用越少。在家庭收入和住房面積同等的情況下，居住在人口密度大於 10,000/平方英里地區的家庭，平均每年使用的汽油為 687 加侖；居住在人口密度小於1,000/平方英里地區的家庭，平均每年使用的汽油為 1,164 加侖。從市區移居到郊區，意味着家庭用電量將增長 88%。標準的郊區家庭比都市家庭每年多排放 6 噸二氧化碳。所以，格萊澤呼籲，如果你熱愛自然的話，就遠離瓦爾登湖，到擁擠的波士頓市中心去定居。住在鋼筋混凝土建築中比住在森林中更環保。
在格萊澤看來，戰後美國的都市化，實際上是在否定“城市勝利”説。因為郊區化稀釋了城市人口，造成了大都市的貧困和犯罪等諸多社會問題。中產階級厭煩城市的多元性，寧願搬到郊區，和與自己經濟狀況類似的人生活在一起，這創造了新的社會隔離，也導致了城市衰退。
芝加哥 1950 年時的人口為 362 萬多，到 2010 年時不足 270 萬；費城1950 年時的人口超過 200 萬，如今只有 152 萬出頭；底特律最為明顯，1950 年時的人口接近 185 萬，如今只剩下 71 萬。而從 1950 年至今，整個美國的人口整整翻了一倍。毫無疑問，增長的人口大多數跑到了郊區，或郊區和市區難分的大都市圈。
但是，美國的城市病、貧富分化等一系列問題也由此而來。“田園資本主義”可以使中高產階層從自己的車房直接到達辦公室門口，與一路所經過的社會隔絕開來；孩子全在本階層所居住的富裕社區內讀書。城市的貧民窟和郊區的世外桃源彼此老死不相往來，使富裕和貧困都世代化。美國原有的高社會流動性消失了。
如今，許多美國大城市的人口正在迴流。特別是2008年以後的“大衰退”導致了遠郊房市的徹底崩潰，而都市和近郊則率先開始復興。愛德華·格萊澤此時推出宣告“城市的勝利”的新書，已經帶動了一股“新城市主義”的風潮。
打造優秀城市的最好辦法是建學校
與興起於上世紀60年代的城市規劃反思風潮不同，“新城市主義”並不反對大規模的拆遷和新地產項目開發。在他們看來，過度的建築保護政策會損害城市的發展。
在格萊澤看來，小睿前幾天曾經寫過的著名城市規劃專家簡·雅各布斯對於城市建設提出了很多真知灼見，但她反對高層住宅的觀點是錯誤的。低矮的建築物限制了供應空間的發展，造成了民宅和辦公房屋價格的增長。建造足夠多的住宅尤其是摩天大樓，可以減輕日益增長的需求對於價格的影響，從而將城市的住宅價格維持在一個人們更能承受的水平上。
當然，這也並不是鼓勵一味地開發建設。當城市擁有相對於其經濟實力來説過多的住宅和基礎設施，恰恰是其日益衰退的標誌。城市的規劃者必須從實際出發，追求適度的成功，而非一時的轟動；他們應該尋求小型且實用的項目，而非用昂貴的骰子去賭城市的未來。市政府的職責不是為根本無法彌補其成本的建築或鐵路項目提供資金，而是關愛它們的居民，致力於讓每一個人都富裕和強大起來。
按照“新城市主義”的觀點，打造優秀城市的最好方法是建立能夠吸引與培養人才的學校。教育不僅會改變一個地區的經濟前景，還有助於建設一個更加公平的社會。教育可以創造民主，包括一個更加可靠、更少腐敗的政府。一方面，學生掌握了更多的知識，最終將會提高這一地區的生產力；另一方面，較好的學校也會吸引文化素質較高的父母，他們會馬上提高這一地區的生產力。
盧梭曾説過一句名言：“城市是人類的深淵。”但格萊澤認為，盧梭把事情完全弄顛倒了。人類是一種高度社會化的動物，就像螞蟻或長臂猿，擅長共同生產。正如一個螞蟻羣體可以去做遠遠超出單個螞蟻能力範圍的事情一樣，城市可以做到的事情，也遠遠超過了單獨的個人。
資料來源：36Kr