關於採購事宜(續)
話說上文篇幅比較長，因此本文再續。
以下引用一宗土地審裁處(LDBM 290 of 2005)的判案書，有關的判案書內容筆者形容為發人深省，而事實上法庭將道理及法律觀點以顯淺的文字表達出來，實在值得我們詳加閱讀再三思考。
申請人是Tsoi Kam and Lau Po Chun；第一答辯人是The Incorporated Owners’s Choi Fung Court、第二答辯人是So Chung Lun。
「
法律觀點的爭拗2. 簡單來說，根據建築物管理條例第20A（2）、（3）條的規定，選擇物品或服務供應商時，若所涉款額超過100,000元時，法團須以招標承投方式進行，而招標程序則要符合有關工作守則。雙方就法律觀點的爭拗，只涉法律釋義，糾纏在所指的“工作守則”和有關條款上。申請人認為是强制性適用（mandatory），而答辯人則認為只是“指導性”。
3. 其實只顧在“强制性”和“指導性”這两詞之間大造文章，是沒有多大意義， 很多時不能徹底解決實質問題，於事無補，徒增各方敵意，達不到法團與業主們應和衷共濟，互諒互讓，做好管理大厦的工作的目的。有關條例若然只具“指導性”，違反了，在恰當情況下，審裁處也會給予所要求的濟助，反之，就算是“强制性適用”審裁處也不一定給予申請人所要求的或任何的濟助。
4. 在對方確實有違反建築物管理條例的前提下，業主能否勝訴，得到要求的濟助，還要看濟助的性質。本案與絕大多數同類案件一樣，某業主因法團或與訴人違反了建築物管理條例某條的規定，即把他們告到審裁處，要求的或是聲明令、或是禁制令。這些濟助都屬衡平法的範疇，是酌情性的，法庭行使酌情權時，是受衡平法原則所約束，這一要點是一般業主申請人經常忽略的，滿以為對方既違反條例，把他們告上法庭，是理所當然，兼一定勝訴。舉例來說，本審裁處有很多案件是申請人業主告法團主席，告他沒有在收到業主們依法提出的開會要求後，在限期內召開法團會議，但入禀審裁處時，或正審時，法團會議已召開，議程也包括業主們所要求的事項，雖然會議只是在限期後召開，又或是由管理委員會召開而不是由主席召開，但申請人還堅持繼續訴訟，要求强制令，或聲明令。可是這些申請人說不出為何要主席再開一次同樣會議，也不好說出要求聲明令的真正原因。當然嚴格來說，法團主席是違反規定，但若沒有其他原因，審裁處是不會行使酌情權，頒令强制主席再召開一次會議。至於要求聲明令，這些申請人也忽略了，聲明令不是隨便頒發的事實。純粹為了羞辱、教訓法團主席，或彰顯自己對法律的認識和突顯對方的無知和無能，此等申請人不會獲頒此等聲明令。
」
筆者近年來聽到有好些聲音及意見，認為<<建築物管理條例>>(下稱該條例)欠缺了相關罰則及或不遵從條例的後果從而導致不守法的情況。筆者個人意見則認為，畢竟在該條例的現行情況並沒有要求法團管理委員會的組成必須由具備相關專業知識的業主出任(當然不是說必然會帶來不專業的結果)，事實上大廈管理工作繁雜瑣碎，假如每每不遵守/違反了某些條文規定就要受罰，恐怕沒有業主願意擔任有關管委會工作(或許也就是該條例第29A條的立法原意)。
筆者的感覺是，法例所賦予的是一個框架，當中有些部分是明文規定，屬必須要遵守、符合或滿足的條例要求；而一些部分是有空間由法團在一些指導性原則下可以因應實際情況另訂合適的安排。
當然如果有心人要鑽條例空子，也實在難以完全防止及杜絕，即便如此，條例也設有一些條文讓業主們去處理及解決(例如撤換管理委員會的任何委員及或解散管理委員會等)。一個物業往往是一個業主畢身最貴重的資產，要保護自己的資產，總不能單靠政府部門、管理公司、業主組織?
以下引用一宗土地審裁處(LDBM 290 of 2005)的判案書，有關的判案書內容筆者形容為發人深省，而事實上法庭將道理及法律觀點以顯淺的文字表達出來，實在值得我們詳加閱讀再三思考。
申請人是Tsoi Kam and Lau Po Chun；第一答辯人是The Incorporated Owners’s Choi Fung Court、第二答辯人是So Chung Lun。
「
法律觀點的爭拗2. 簡單來說，根據建築物管理條例第20A（2）、（3）條的規定，選擇物品或服務供應商時，若所涉款額超過100,000元時，法團須以招標承投方式進行，而招標程序則要符合有關工作守則。雙方就法律觀點的爭拗，只涉法律釋義，糾纏在所指的“工作守則”和有關條款上。申請人認為是强制性適用（mandatory），而答辯人則認為只是“指導性”。
3. 其實只顧在“强制性”和“指導性”這两詞之間大造文章，是沒有多大意義， 很多時不能徹底解決實質問題，於事無補，徒增各方敵意，達不到法團與業主們應和衷共濟，互諒互讓，做好管理大厦的工作的目的。有關條例若然只具“指導性”，違反了，在恰當情況下，審裁處也會給予所要求的濟助，反之，就算是“强制性適用”審裁處也不一定給予申請人所要求的或任何的濟助。
4. 在對方確實有違反建築物管理條例的前提下，業主能否勝訴，得到要求的濟助，還要看濟助的性質。本案與絕大多數同類案件一樣，某業主因法團或與訴人違反了建築物管理條例某條的規定，即把他們告到審裁處，要求的或是聲明令、或是禁制令。這些濟助都屬衡平法的範疇，是酌情性的，法庭行使酌情權時，是受衡平法原則所約束，這一要點是一般業主申請人經常忽略的，滿以為對方既違反條例，把他們告上法庭，是理所當然，兼一定勝訴。舉例來說，本審裁處有很多案件是申請人業主告法團主席，告他沒有在收到業主們依法提出的開會要求後，在限期內召開法團會議，但入禀審裁處時，或正審時，法團會議已召開，議程也包括業主們所要求的事項，雖然會議只是在限期後召開，又或是由管理委員會召開而不是由主席召開，但申請人還堅持繼續訴訟，要求强制令，或聲明令。可是這些申請人說不出為何要主席再開一次同樣會議，也不好說出要求聲明令的真正原因。當然嚴格來說，法團主席是違反規定，但若沒有其他原因，審裁處是不會行使酌情權，頒令强制主席再召開一次會議。至於要求聲明令，這些申請人也忽略了，聲明令不是隨便頒發的事實。純粹為了羞辱、教訓法團主席，或彰顯自己對法律的認識和突顯對方的無知和無能，此等申請人不會獲頒此等聲明令。
」
筆者近年來聽到有好些聲音及意見，認為<<建築物管理條例>>(下稱該條例)欠缺了相關罰則及或不遵從條例的後果從而導致不守法的情況。筆者個人意見則認為，畢竟在該條例的現行情況並沒有要求法團管理委員會的組成必須由具備相關專業知識的業主出任(當然不是說必然會帶來不專業的結果)，事實上大廈管理工作繁雜瑣碎，假如每每不遵守/違反了某些條文規定就要受罰，恐怕沒有業主願意擔任有關管委會工作(或許也就是該條例第29A條的立法原意)。
筆者的感覺是，法例所賦予的是一個框架，當中有些部分是明文規定，屬必須要遵守、符合或滿足的條例要求；而一些部分是有空間由法團在一些指導性原則下可以因應實際情況另訂合適的安排。
當然如果有心人要鑽條例空子，也實在難以完全防止及杜絕，即便如此，條例也設有一些條文讓業主們去處理及解決(例如撤換管理委員會的任何委員及或解散管理委員會等)。一個物業往往是一個業主畢身最貴重的資產，要保護自己的資產，總不能單靠政府部門、管理公司、業主組織?