海外置業之契機
text by: 香港IPP集團 助理區域總監－ Joseph Pang
(轉載至 Jessica)如果身邊已有朋友在 10 年或更長時間以前已買下了一個自住物業，並且一直持有至今，那就恭喜這位朋友，因為當時的買入價比現時市況低很多，帳面數應該增長不少。但從以前至今仍持有同一所物業，真能解決人生的住屋需要嗎？
假設一位初出茅廬的年青人，於 2008 年購入一個約 400 呎的市區上車盤，隨年齡增長，經歷結婚及生兒育女等人生階段，相信他亦期望住屋環境有所改善。要改善住屋環境有兩個選擇，一，「雙租」，即將原有物業出租，另外再租住一個較佳的物業，但由於收租不及交租，每月都有淨租金支出。二，加按現有物業套現作首期，又或賣出現有物業，將賣出物業所得的資金作為新物業的首期。但此方案卻有三大難關：
一）如果新物業的價值超過 $10,000,000，首期（不計印花稅）已經需要 $5,000,000，加按或賣出物業所得的資金未必足夠支付首期
二）如果按揭貸款額較高，壓力測試未必可容易通過三）先賣出物業並「租住先」，期望日後樓價下跌時再入市，但可惜樓價持續向上，由「租住先」變為「焗住租」，結果就是「兩頭唔到岸」
要解決淨租金支出這個問題，可以通過購買第二甚或第三個「上車盤」物業放租來解決。如果選擇在香港購買第二個物業，又希望避免印花稅，可用另一半的名義購買（大前提是第一物業並非以聯名持有）。但由於香港樓市依然高企，以沙田第一城為例，一個 300 呎的單位索價達港幣 500 多萬，但每月租金只得約 $13,000，從租金回報率來看並不吸引，而且一個上車盤的租金收入仍未能抵消租金支出，故可能需要購買第三個物業，無可避免要繳付高印花稅及只能承做較低的按揭，令到這個方案的困難大增。
相反，海外物業可能更適合去解決這問題。以澳洲為例，海外投資者只能購買一手樓，而澳洲的一手樓宇很多時都會採用樓花形式發售，樓花期可能長達兩至三年（放心，在物業落成前，澳洲地產發展商不能動用買家的訂金，亦有日落條款保障買家），而澳洲樓價較香港合理，澳洲一個約值港幣$2,500,000的物業，每月租金約為港幣 $10,000 。一般香港人在澳洲置業可做 7 成按揭，即首期為 30%。但發展商一般只會要求買家簽署買賣合約時繳付10%訂金，淨餘的20%首期則待物業落成時才繳付，變相買家有約兩年多的時間去儲 20%的首期，即每月儲港幣兩萬多元就足夠繳付淨餘的首期及稅項。當第一個海外物業買賣正式完成後，可以稍事休息，固本培元，儲好彈藥後又可再計劃購買第二個海外物業作收租之用。如此，香港的租金已能完全抵消。再想長遠一點，當退休時已擁有三個物業，到時候便可考慮是否套現一至兩個物業作退休之用。當然，此方案絕對不能令你變得非常富有，但可確保你的退休生活有一定保障。以海外物業來抵消香港租金，成本相對較低，執行時亦較為容易。但必須留意該海外地區的經濟發展，住屋需求及發展商的規模等，以避免日後跟進的問題。
香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
想了解專業意見？可以 Email : [email protected]
IPP集團，新加坡大型財富管理辦公室（WMO）。2006年成立香港IPP，公司擁有證監會牌照。IPP不代表單一銀行、保險等金融機構，可以向客戶提供專業意見，為客戶找到市場上最適合的產品計劃。
IPP集團網站：http://www.ippfa.com.hk/chi/index.html
(轉載至 Jessica)如果身邊已有朋友在 10 年或更長時間以前已買下了一個自住物業，並且一直持有至今，那就恭喜這位朋友，因為當時的買入價比現時市況低很多，帳面數應該增長不少。但從以前至今仍持有同一所物業，真能解決人生的住屋需要嗎？
假設一位初出茅廬的年青人，於 2008 年購入一個約 400 呎的市區上車盤，隨年齡增長，經歷結婚及生兒育女等人生階段，相信他亦期望住屋環境有所改善。要改善住屋環境有兩個選擇，一，「雙租」，即將原有物業出租，另外再租住一個較佳的物業，但由於收租不及交租，每月都有淨租金支出。二，加按現有物業套現作首期，又或賣出現有物業，將賣出物業所得的資金作為新物業的首期。但此方案卻有三大難關：
一）如果新物業的價值超過 $10,000,000，首期（不計印花稅）已經需要 $5,000,000，加按或賣出物業所得的資金未必足夠支付首期
二）如果按揭貸款額較高，壓力測試未必可容易通過三）先賣出物業並「租住先」，期望日後樓價下跌時再入市，但可惜樓價持續向上，由「租住先」變為「焗住租」，結果就是「兩頭唔到岸」
要解決淨租金支出這個問題，可以通過購買第二甚或第三個「上車盤」物業放租來解決。如果選擇在香港購買第二個物業，又希望避免印花稅，可用另一半的名義購買（大前提是第一物業並非以聯名持有）。但由於香港樓市依然高企，以沙田第一城為例，一個 300 呎的單位索價達港幣 500 多萬，但每月租金只得約 $13,000，從租金回報率來看並不吸引，而且一個上車盤的租金收入仍未能抵消租金支出，故可能需要購買第三個物業，無可避免要繳付高印花稅及只能承做較低的按揭，令到這個方案的困難大增。
相反，海外物業可能更適合去解決這問題。以澳洲為例，海外投資者只能購買一手樓，而澳洲的一手樓宇很多時都會採用樓花形式發售，樓花期可能長達兩至三年（放心，在物業落成前，澳洲地產發展商不能動用買家的訂金，亦有日落條款保障買家），而澳洲樓價較香港合理，澳洲一個約值港幣$2,500,000的物業，每月租金約為港幣 $10,000 。一般香港人在澳洲置業可做 7 成按揭，即首期為 30%。但發展商一般只會要求買家簽署買賣合約時繳付10%訂金，淨餘的20%首期則待物業落成時才繳付，變相買家有約兩年多的時間去儲 20%的首期，即每月儲港幣兩萬多元就足夠繳付淨餘的首期及稅項。當第一個海外物業買賣正式完成後，可以稍事休息，固本培元，儲好彈藥後又可再計劃購買第二個海外物業作收租之用。如此，香港的租金已能完全抵消。再想長遠一點，當退休時已擁有三個物業，到時候便可考慮是否套現一至兩個物業作退休之用。當然，此方案絕對不能令你變得非常富有，但可確保你的退休生活有一定保障。以海外物業來抵消香港租金，成本相對較低，執行時亦較為容易。但必須留意該海外地區的經濟發展，住屋需求及發展商的規模等，以避免日後跟進的問題。
香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
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