物業加按好處與危機？
text by: 香港IPP資深經理 — Gordon Liu
現時樓市熾熱，有錢的買樓，沒錢的也買樓，大家心想最重要的是先上車，上了車待樓市升，一切便好辦事，或許就連Wyman也是這樣想，急於在婚前置業，今天又帶了未婚妻來找我茶聚，希望我可以給點物業加按的意見。「我父母早年用四百萬在新界西買了一層樓，現今已升值至八百多萬，足足一倍有多，他們知道我打算結婚也很高興，說不如就把物業加按，套現的現金就送給我做嫁妝吧，用來買樓又好、投資又好，但我對物業加按真的沒概念，不確定這是否可行……」Wyman的未婚妻是家中獨女，難怪父母願意提出這麼慷慨的建議。
「一般來說，加按是發生在樓市升的時候，物業升值了，業主如不轉售物業，其實並沒有因升幅而獲得回報，而加按就是將原本已按給銀行的物業，再申請按揭，向銀行借一畢額外資金。所以近年樓市暢旺，有很多長輩會把物業加按，換取資金給後輩作上車買樓之用。」我說。
「那豈不是突然有了置業的首期資金？」Wyman突然眼前一亮地說。
「可以這樣說……」我說。
「但有甚麼風險呢？」Wyman未婚妻問，女性都是比較謹慎的。
「雖然樓按屬有資產抵押的借貸，可享有較低息率，按揭息率亦視乎借貸人的個人入息狀況、信貸紀錄、物業質素、首按尚欠的貸款額等等因素而調整，但亦要考慮外圍因素如何影響未來的息率。雖然近年借貸成本低，如近期也只是2.1%至2.2%，但美國已進入加息週期，年利率不一定是長期處於低位。香港曾於97年樓市高峰期時，試過12%年利率，而且按揭年期一般20至25年，在壓力測試下只假設利率上升至4至5%，但這麼長年期又怎止這麼少利率升幅呢？」「我父母也即將退休，要是貿然多一個負債，那是否會很吃力呢……」Wyman未婚妻進入沉思。
「當然，未來財政上的負擔能力絕對要考慮，雖然你父母有物業在手，但供完了嗎？要是尚未供完，再加上新的按揭還款，會否已超出每月供款上限呢？要是供款佔每月收入六至七成，便會影響生活質素了。」
「當然我們會負責一部份供款……」Wyman說。
「我相信你們也會。但你們都是假設樓價處於升市，要是樓價受外圍經濟因素影響，銀行對物業估價下降，之前多借了的貸款，便有機會被追回。」我說。
「那加按物業真的不用考慮了？」Wyman未婚妻問。
「非也，如何善用加按後的貸款才是重點，直接用來買樓，卻面對不少的加息風險，還是利用貸款作妥善投資，賺取高過利率支出的回報，這都是值得商榷的。」我說。
香港IPP資深經理 — Gordon Liu
(轉載自Like Magazine)
想了解專業意見？可以 Email : [email protected]
IPP集團，新加坡大型財富管理辦公室（WMO）。2006年成立香港IPP，公司擁有證監會牌照。IPP不代表單一銀行、保險等金融機構，可以向客戶提供專業意見，為客戶找到市場上最適合的產品計劃。
IPP集團網站：http://www.ippfa.com.hk/chi/index.html
現時樓市熾熱，有錢的買樓，沒錢的也買樓，大家心想最重要的是先上車，上了車待樓市升，一切便好辦事，或許就連Wyman也是這樣想，急於在婚前置業，今天又帶了未婚妻來找我茶聚，希望我可以給點物業加按的意見。「我父母早年用四百萬在新界西買了一層樓，現今已升值至八百多萬，足足一倍有多，他們知道我打算結婚也很高興，說不如就把物業加按，套現的現金就送給我做嫁妝吧，用來買樓又好、投資又好，但我對物業加按真的沒概念，不確定這是否可行……」Wyman的未婚妻是家中獨女，難怪父母願意提出這麼慷慨的建議。
「一般來說，加按是發生在樓市升的時候，物業升值了，業主如不轉售物業，其實並沒有因升幅而獲得回報，而加按就是將原本已按給銀行的物業，再申請按揭，向銀行借一畢額外資金。所以近年樓市暢旺，有很多長輩會把物業加按，換取資金給後輩作上車買樓之用。」我說。
「那豈不是突然有了置業的首期資金？」Wyman突然眼前一亮地說。
「可以這樣說……」我說。
「但有甚麼風險呢？」Wyman未婚妻問，女性都是比較謹慎的。
「雖然樓按屬有資產抵押的借貸，可享有較低息率，按揭息率亦視乎借貸人的個人入息狀況、信貸紀錄、物業質素、首按尚欠的貸款額等等因素而調整，但亦要考慮外圍因素如何影響未來的息率。雖然近年借貸成本低，如近期也只是2.1%至2.2%，但美國已進入加息週期，年利率不一定是長期處於低位。香港曾於97年樓市高峰期時，試過12%年利率，而且按揭年期一般20至25年，在壓力測試下只假設利率上升至4至5%，但這麼長年期又怎止這麼少利率升幅呢？」「我父母也即將退休，要是貿然多一個負債，那是否會很吃力呢……」Wyman未婚妻進入沉思。
「當然，未來財政上的負擔能力絕對要考慮，雖然你父母有物業在手，但供完了嗎？要是尚未供完，再加上新的按揭還款，會否已超出每月供款上限呢？要是供款佔每月收入六至七成，便會影響生活質素了。」
「當然我們會負責一部份供款……」Wyman說。
「我相信你們也會。但你們都是假設樓價處於升市，要是樓價受外圍經濟因素影響，銀行對物業估價下降，之前多借了的貸款，便有機會被追回。」我說。
「那加按物業真的不用考慮了？」Wyman未婚妻問。
「非也，如何善用加按後的貸款才是重點，直接用來買樓，卻面對不少的加息風險，還是利用貸款作妥善投資，賺取高過利率支出的回報，這都是值得商榷的。」我說。
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