海外置業經營民宿，成本如何？

text by: 香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
香港的海外物業市場近半年十分火熱，適逢近期外幣持續低水，及香港緊張的社會氣氛，不少港人紛紛購買海外物業作分散投資及海外資產配置。當成功買入物業後便需要計劃如何應用，部份人會選擇以傳統長租約形式出租予當地人，有部份會選擇把物業用作私人渡假屋，在每年渡假時自用，近年亦有不少人會以民宿或短租形式，如Airbnb的形式，將物業出租以收取可觀的租金。究竟將海外物業以民宿形式出租有何利弊？我們可以從主要成本、法規、風險及收益這四方面去探討：

1. 主要成本：
要令單位吸引到短租客人（旅客），最重要是物業的位置。旅客一般會優先考慮鄰近大眾交通工具或知名景點的單位，而此類物業的價格亦會較高。此外，短租的裝修設計及工程成本亦需注意。旅客一般只靠網上圖片來決定是否租住，有型格的裝修絕對能吸引更多旅客。
短租單位需要專人作恆常清潔打掃、添置日用品及協助客人check-in及check-out，作為海外投資者，我們需要聘請當地物業代理代勞，費用一般分為固定模式或分成模式兩種。
2. 法規：
不少國家已針對短租制定框架及條例，如果考慮將物業作短租，必先熟讀當地法規，以免誤墮法網。相信大家都知道在香港經營民宿而未有申請「賓館牌照」屬刑事罪行。又以日本為例，從2018年6月15日起，所有民宿經營者須向所屬的都道府縣知事申請並獲得審批才可經營，而每年放租不得超過180天。

3. 風險：
經營民宿最大風險一定是入住率(Occupancy rate)，有統計指出民宿平均入住率要超過200天才有盈利。入住率會受以下幾項因素影響：
3.1. 單位的位置及裝修：可參考前文有關主要成本的分析。
3.2 旅客數量的穩定性：當地旅遊業是否有旺淡季之分？抑或一年四季均有穩定旅客到訪？如果旅客的數量有季節性差別，需留意淡季入住率可能會未如理想。
3.3 客人的質素：與不幸遇上不負責任的客戶不遵守住宿規則(例如在單位內開派對)，破壞單位內部裝修，除衍生額外維修費用外，裝修期間亦不能把單位出租，直接降低入住率。當然，此風險可靠嚴謹的客戶篩選或出租平台的評分制度去控制，但嚴謹的篩選亦變相會降低入住率。
3.4 鄰居投訴：由於單位一般坐落於民居，如客人影響到鄰居的日常生活，鄰居可能會向有關方面(如大廈法團或其他執法部門)投訴，最壞情況可以被禁止將物業作民宿出租。4. 收益：
雖然上述提出不少有關營運民宿的成本及風險，但仍然有不少業主被短租可觀的回報吸引。一般而言，營運得宜的民宿租金收入可比長租高最少30%。配合有效的定價策略(包括因應周邊酒店及民宿單位的定價及需求而積極調整租金)更可將利潤提升。此外，短租彈性較大，業主更能善用單位。假如業主到當地渡假，可選擇在該段日子不將單位出租以作自住之用，其餘日子則可將單位出租以賺取租金。

希望上述分析能令大家更清楚以海外物業作民宿的利弊，從而作出最適合自己的選擇。


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