【三年前的呼吸plan，今日還呼吸到嗎？】
【三年前的呼吸plan，今日還呼吸到嗎？】
幾年前，開始聽聞有「呼吸plan」，房產先生很好奇當年用上「呼吸plan」的買家，今日境況如何？
先說說甚麼是「呼吸plan」，為了維持銀行體系的穩定，金管局要求銀行批出按揭時，要確保申請人有足夠高的入息與按揭比率，申請人更要通過壓力測試，按揭成數亦有限制。不過，近年不少發展商包辦按揭，可高達樓價八成以至九成，以加速銷售，對買家的收入沒甚要求，衍生出所謂的「呼吸plan」，即是可以呼吸的人都買到，可想而知要求多寬鬆。
例如三年前開售的紅磡「環海．東岸」，近日入伙啦，當年發展商推出「開心直通車計劃」，付出樓價5%即可，毋須入息證明！之後再以「滴滴金」方式，每月供樓價0.35%直至入伙為止，期內免息。餘下約8成半樓價，到買家入伙時可向發展商旗下「財仔」借盡一按或二按上會，且免入息證明，最高可分30年還款，不設罰息期。
有朋友聽了，覺得不錯，香港樓價貴，上車難，眼前竟有機會付出少少，就可以做業主，借不到銀行的錢，仍有發展商旗下「財仔」借錢。
不過，房產先生當時聽到「呼吸plan」的運作，立即有疑問，不問買家收入的情況下，應該會有些通過不了壓力測試的人突然有資格買樓，可是最終都要還款，樓價的錢碼又不少，到了要入伙的時候，除非過去三年賺多了錢，否則到時又是轉不到銀行按揭，至於發展商旗下的「財仔」，有人能確保不是「大耳窿」般高息貸款？銀行也不願借錢出來，人家「財仔」為何會給你低息？
回到今日，紅磡「環海．東岸」入伙啦，大家即管看看是甚麼情況。發展商去年9月公佈利率——首年利率為最優惠利率（P）減0.5厘，其後年利率則為P+0.75厘。以目前P為5.375厘計算，首年利率為4.875厘，次年則是6.125厘，都比一般銀行的按揭Plan利率2.375厘為高。如果以400萬樓價為例，供款25年，全期利息開支約320多萬，即是跟貸款總額差不多！
如果不想付出高昂利息，業主可轉按至銀行，不過按揭成數將由8成半降至6成，即是要補回首期差額，約是樓價的25%，又以400萬樓價為例，即是100萬，好消息就是全期利息開支約78萬！比起用「財仔」，慳了200多萬的利息！！不過，如果三年前拿不出首期的，今日有首期嗎？希望有吧，還希望可以通過壓力測試。
置業還是要視乎自身的能力，衡量能承受多少風險，計好數才好行動！
Like 房產先生
#物業 #儲蓄 #風險 #呼吸plan #金管局 #壓力測試 #按揭 #轉按 #開心直通車計劃 #發展商 #利率 #最優惠利率 #首期
幾年前，開始聽聞有「呼吸plan」，房產先生很好奇當年用上「呼吸plan」的買家，今日境況如何？
先說說甚麼是「呼吸plan」，為了維持銀行體系的穩定，金管局要求銀行批出按揭時，要確保申請人有足夠高的入息與按揭比率，申請人更要通過壓力測試，按揭成數亦有限制。不過，近年不少發展商包辦按揭，可高達樓價八成以至九成，以加速銷售，對買家的收入沒甚要求，衍生出所謂的「呼吸plan」，即是可以呼吸的人都買到，可想而知要求多寬鬆。
例如三年前開售的紅磡「環海．東岸」，近日入伙啦，當年發展商推出「開心直通車計劃」，付出樓價5%即可，毋須入息證明！之後再以「滴滴金」方式，每月供樓價0.35%直至入伙為止，期內免息。餘下約8成半樓價，到買家入伙時可向發展商旗下「財仔」借盡一按或二按上會，且免入息證明，最高可分30年還款，不設罰息期。
有朋友聽了，覺得不錯，香港樓價貴，上車難，眼前竟有機會付出少少，就可以做業主，借不到銀行的錢，仍有發展商旗下「財仔」借錢。
不過，房產先生當時聽到「呼吸plan」的運作，立即有疑問，不問買家收入的情況下，應該會有些通過不了壓力測試的人突然有資格買樓，可是最終都要還款，樓價的錢碼又不少，到了要入伙的時候，除非過去三年賺多了錢，否則到時又是轉不到銀行按揭，至於發展商旗下的「財仔」，有人能確保不是「大耳窿」般高息貸款？銀行也不願借錢出來，人家「財仔」為何會給你低息？
回到今日，紅磡「環海．東岸」入伙啦，大家即管看看是甚麼情況。發展商去年9月公佈利率——首年利率為最優惠利率（P）減0.5厘，其後年利率則為P+0.75厘。以目前P為5.375厘計算，首年利率為4.875厘，次年則是6.125厘，都比一般銀行的按揭Plan利率2.375厘為高。如果以400萬樓價為例，供款25年，全期利息開支約320多萬，即是跟貸款總額差不多！
如果不想付出高昂利息，業主可轉按至銀行，不過按揭成數將由8成半降至6成，即是要補回首期差額，約是樓價的25%，又以400萬樓價為例，即是100萬，好消息就是全期利息開支約78萬！比起用「財仔」，慳了200多萬的利息！！不過，如果三年前拿不出首期的，今日有首期嗎？希望有吧，還希望可以通過壓力測試。
置業還是要視乎自身的能力，衡量能承受多少風險，計好數才好行動！
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